随着城镇化进程的发展，城市高楼的不断扩张、城镇生活压力的与日俱增，农村建设的不断完善。有一些城镇居民愈加向往到农村生活，为此就会出现城镇居民想要购买农村房屋的情况。但对于此情况下购买的房屋效力问题让很多人存在疑问，那么今天就给大家介绍一则城镇居民购买农村房屋是否有效的案例。2006年9月10日，衡某与黄某某、李某某签订《房地产买卖合同》，约定黄某某、李某某将位于本市鼓楼区瓦房南六巷13号房屋出售给衡某，建筑面积为83.37平方米，房屋总价为86000元，双方还约定了其他事宜。合同签订后，衡某向黄某某、李某某支付了全部购房款，黄某某李某某亦将该房屋交付给衡某。此后，衡某对该房屋进行翻修。双方签订的《房地产买卖合同》中载明的位于瓦房南六巷13号房屋与在徐州市鼓楼区房地产管理处登记备案的位于下淀乡瓦房村房屋（徐郊房字第08400号）系同一套房，且该房产在徐州市鼓楼区房地产管理处登记备案的村镇房屋的所有人仍系黄某某。衡某的户籍为云龙区沙前巷28栋1单元502室。黄某某、李某某起诉到法院，要求确认与衡某于2006年9月10日签订的《房地产买卖合同》无效，要求衡某应将房屋返还，并且愿意将购房款退还给衡某。被告衡某认为，双方签订的《房屋买卖合同》有效，有双方签名，是双方真实意思表示，从法律上应确定该合同的法律效力。法院经审理认为，农村的土地除法律规定属于国家所有的以外，属于农民集体所有，宅基地属于农民集体所有。黄某某、李某某与衡某签订买卖房屋合同，因该院宅基地属当地农村集体所有，衡某属城镇居民购买农村房屋，此地上房屋之买卖必然涉及土地使用权人之变化，故双方买卖鼓楼区瓦房南六巷13号房屋之行为因违反法律法规应属无效。对于无效合同之处理，双方承担相互返还之责任。衡某理应腾退诉争房屋及院落，同时黄某某、李某某应返还衡某购房款86000元。因衡某坚持双方房屋买卖协议有效，且未提出反诉，房屋买卖协议无效给衡某造成的损失，衡某可以另行主张赔偿。另衡某主张房屋买卖后履行审批手续、缴纳了相关契税并依法取得房屋产权证明，认为双方买卖房屋行为有效，因上述行为系基于双方买卖房屋行为之后而产生，故不能作为前行为即买卖房屋行为合法性之依据。 一、本案争议焦点之一为衡某是否具备购置涉诉宅院的主体资格及双方签订之《房屋买卖合同》的效力问题。
根据《土地管理法》相关规定，农村和城市郊区的土地，属于农民集体所有；农民集体所有的土地使用权不得出让、转让或者出租用于非农业建设。 本案中，衡某作为云龙区沙前巷城镇居民，购买涉诉宅院违反法律规定。对此，应认为衡某不具备购置涉诉宅院的主体资格，其与黄某某、李某某就涉诉宅院签订的《房屋买卖合同》不符合法律的相关规定，应当依法认定该《房屋买卖合同》无效。
二、本案争议焦点之二为双方签订之《房屋买卖合同》无效后的财产返还问题。《合同法》规定，合同无效或者被撤销后，因该合同取得的财产，应当予以返还;不能返还或者没有必要返还的，应当折价补偿。有过错的一方应当赔偿对方因此所受到的损失，双方都有过错的，应当各自承担相应的责任。本案中，涉诉宅院虽未被拆迁征用，但双方之房屋买卖交易行为已完成多年，且衡某对房屋也进行了翻修。涉诉宅院房屋及所占土地价值也有明显提升，基于诚实信用的基本原则，黄某某现主张合同无效要求衡某退还房屋，其应返还衡某涉诉宅院房屋及附属物的现价值并对衡某因合同无效造成的信赖利益损失给予补偿。
高君律师，女，河北大学律师专业本科学历，法学学士学位，河北正一律师事务所合伙人，公司财税专业部首席律师，唐山市法律援助案件质量同行评估专家律师，唐山市法学会婚姻家庭法学会研究会首批会员，擅长处理公司财税、房地产、人力资源、婚姻家事纠纷。
高君律师执业以来累计办理各类案件近千件，先后担任多家单位常年法律顾问，取得了良好的社会效益和经济效益；具有很强的亲和力，案件无论大小、难易均能秉承认真、负责的态度妥善处理，得到当事人广泛赞誉；长期受邀担任唐山广播电视台、唐山晚报等多家媒体特邀嘉宾律师，义务普法宣传，解答法律咨询，得到了社会公众的充分肯定和广泛好评。
