2019年2月唐山路南的刘先生忽然接到法院传票及起诉状，诉状称刘先生现刚刚购得的房子为原告赵先生所有，赵先生有该房子的产权证明，诉请让刘先生搬出房屋排除妨碍。刘先生看到诉状内容是一头雾水，房子明明是自己在去年2018年11月在原房亲属张某那买的，现在还在装修中，这是怎么回事？刘先生赶紧去法院了解情况。通过和法官了解才知道，原来张某2018年12月将房子出售给赵先生，并办理了过户。刘先生认为房子明明是我的，为什么赵先生起诉自己呢？房子到底应该是谁的？我们来看被告刘先生和张某签订的合同，张某作为房屋产权人是有权将房屋出售的，合同约定刘先生在二年内分三期将房屋款给张某，在付完第三期房款时张某配合刘先生过户。本来房产证也应签订合同时交到刘先生手中，当时张某以忘记带来，改天给送过去的借口并未交付。基于这种亲属关系的信任，刘先生也没有当回事，拿到房屋钥匙就开始组织装修，打算装修后入住。刘先生认为，我签合同在先，并且房子我也装修中，签订合同真实有效且已经履行，房子就应该是他的。赵先生买房没有看房，他从来就没有接待过看房和了解情况的人。从这里就可以完全看出，原告赵先生只能用互相串通、恶意买房才能解释清楚，依据《合同法》第五十二条规定，赵先生和张某的合同属于无效合同。赵先生无权排除妨碍，请求人民法院驳回原告诉请。原告赵先生认为，我和张某签订的房屋买卖合同真实有效，庭审中也承认未进到屋内查看房屋，看房时因为张某说再给租户简装房屋，又脏又乱，赵先生就在门口处看了看，并未进到房屋内部看房。但是我与房产所有人张某在唐山市房地产交易中心签订了房地产转让合同，将唐山市路南区区涉诉房屋所有权转让给我，我当场付清了房价款，并在唐山市房管局进行了登记。交纳了房产交易税，成为涉诉房屋的合法产权人，被告刘先生未向相关登记机关提出更正登记、异议登记。在入住时发现，该房产被本案被告刘先生占据，因此在2019年2月向法院提起民事诉讼，请求排除妨碍。（1）如出卖人先后与不同的买受人订立合同后，对其中一个买受人履行了合同义务，办理了房产过户登记手续。在该情形下，房屋买卖合同均属有效，但因其中一个合同已经履行完毕，该合同中的买受人已实际取得房屋所有权。（2）若所有买受人都未办理房产过户登记手续，其中一个买受人在签订合同之后实际占有了房屋，该买受人的债权优先于其他买受人；（3）若所有买受人都未办理房产过户登记手续，也未实际占有房屋，那先交付购房款的买受人的债权优先于其他买受人；（4）但所有买受人仅签定合同，均未付款或者交付房屋，原则上认为两合同的买受人自合同成立时起即享有行使登记申请权，但订立在先的合同的买受人获得登记申请权的时间在前，应以订立合同的先后，来保护订立在先的合同。根据《合同法》规定，依法成立的合同，受法律保护，对当事人具有法律约束力。当事人应当按照约定履行自己的义务，不得擅自变更或者解除合同。《物权法》第十五条规定：“当事人之间订立有关设立、变更、转让和消灭不动产物权的合同，除法律另有规定或者合同另有约定外，自合同成立时生效；未办理物权登记的，不影响合同效力。”结合本案，可以得出涉诉房屋为原告赵先生所有，赵先生与张某的合同已经全部履行完成。对于刘先生的损失，可以向张某按照合同约定主张赔偿或者违约金。法院经审理认为：2018年11月20日被告刘先生与张某签订的购房协议及2018年12月2日张某与原告赵先生签订的购房协议均有效。虽然被告购房协议签在先，并开始装修涉案房屋，但未办理房屋过户手续，而原告办理了房屋过户手续取得了房屋所有权，登记过户的合同优先履行，被告刘先生继续在房屋内居住侵害了原告的所有权，应搬离出涉诉房屋。“一房二卖”是现实生活中普遍存在的情况，在此，律师提示大家注意两点：第一，一般房屋买卖协议，在不存在合同法第五十二条规定的无效事由的情况下，法律认可其合同效力。但是有效并非就可以实际履行，像本案刘先生与张某的房屋买卖合同就履行不能，只能向张某主张违约责任。第二，如果从亲属、朋友等亲密关系手中购买房屋，出于情面房屋买卖过程中过于大意，如本案的刘先生就是如此。所以本律师在此提示购买房屋时一定要核实卖方的产权人情况，是否夫妻共有？是否有抵押？是否有租赁？查验房产证等情况，核实清楚后及时和房屋所有产权人签订备案合同，及时变更过户手续。《合同法》第五十二条【合同无效的法定情形】有下列情形之一的，合同无效： （一）一方以欺诈、胁迫的手段订立合同，损害国家利益；刘霁霁律师，女，法学和土木工程专业双学历，双学士学位，工程师职称，具有建造师资格证书，河北正一律师事务所专职律师，房地产专业部重要骨干。曾在大型建筑工程国企工作多年，参建工程多次被评为省、市优市政公用工程。从事律师工作以来，办理或者参与办理了大量民商事案件，涉及建筑施工合同、婚姻继承、人身损害赔偿等领域，积累了丰富的经验，担任唐山建投公司、唐山建投饭店、唐山机场等多家大型企业的法律顾问，尤其在建筑施工合同纠纷中，利用工程造价知识，为企业减少损失，得到企业的认可和好评。
